Warum gibt es bei vielen Angeboten eine mietfreie Anfangszeit (das sog. Pre-Opening)?

In der Pflegeimmobilien-Branche ist es üblich, dem Betreiber eines neu eröffnenden Pflegeheims eine mietfreie Anfangszeit von 6 Monaten zu gewähren. In seltenen Fällen wird dieses sog. Pre-Opening auch anders gestaltet. Bspw. wird ein längerer Zeitraum gewählt und der Betreiber zahlt belegungsabhängig oder unabhängig eine schrittweise steigende Pacht. Diese Variante ist aber eine echte Ausnahmen von der Regel und wird hier nur der Vollständigkeit halber erwähnt. Der Grund für diese Maßnahmen sind die erheblichen Anlaufkosten nach der Inbetriebnahme einer neuen Einrichtung. Wenn nicht etwa ein bestehendes Haus vor Ort durch einen Neubau ersetzt werden soll, dauert es im Normalfall 12 bis 24 Monate bis ein Heim endlich voll belegt ist. Der Zeitbedarf hängt von mehreren Faktoren ab, insbesondere auch von der Intention des Betreibers, ob dieser eher klein bauen wollte (> schnell die Vollbelegung erreichen und halten) oder groß (> ein großes Pflegeheim ist leichter rentabel zu bewirtschaften und man kann an der zukünftig weiter wachsenden Nachfrage partizipieren). So der so kostet es einen Betreiber viel Geld, eine Pflegeimmobilie am Markt zu etablieren und voll zu belegen. Um ein Pre-Opening kommt man deshalb nicht herum und die Frage bei der Angebotsgestaltung ist lediglich, ob man es ausweist oder aber die 6 Monate Miete auf den Kaufpreis eines Pflegeappartements aufschlägt. Psychologisch ist letzteres zwar viel geschickter, weil speziell die Erstkäufer von Pflegeimmobilien sich mit dem Pre-Opening schwer tun, aber als Investor sollten Sie bedenken, dass die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und Mietverzicht für einige Monate wirtschaftlich vorteilhafter ist. Schließlich zahlen Sie den Kaufpreis aus dem Netto, sprich: bereits versteuertem Geld, wohingegen die fraglichen Mieteinnahmen erst noch zu versteuern wären und somit ggf. nur die Hälfte wert sind.