Welche Nebenkosten sind von der Miete abzuziehen?

In aller Regel handelt es sich bei den laufenden Nebenkosten nur um zwei Positionen, die Verwalter-Gebühr und die Instandhaltungsrücklage. In seltenen Ausnahmefällen haben die Eigentümer auch die Grundsteuer zu tragen, die Regelung hierzu findet sich im Pachtvertrag im Paragraphen zu den Betriebskosten.

Die Verwalter-Gebühr deckt den Umfang der ordentlichen Verwalter-Tätigkeit ab. Die Spannweite der uns bekannten Verwaltergebühren ist erheblich: sie liegt zwischen 100 € und 440 € p.a., was bei der Mietrendite leicht einen Unterschied von 0,1-0,2% ausmachen kann. Nachdem der Zeitraum für die Erstbestellung eines Verwalters nur 3 Jahre beträgt, kann die Eigentümerversammlung hier allerdings nach relativ kurzer Zeit umstellen und einen günstigen Verwalter ihres Vertrauens bestellen. Anzumerken ist noch, dass die Verwaltergebühr für jedes Sondereigentum / Pflegeappartement gleich hoch ist, unabhängig von seinem Kaufpreis oder den Miteigentumsanteilen (MEAs).

Die Exposé-Angaben zu der Instandhaltungsrücklage sind immer als Vorschlag des Initiators zu verstehen, denn beschlossen wird die Höhe der Rücklage jeweils in der ersten Eigentümerversammlung. Diese folgt allerdings in den meisten Fällen der Empfehlung des Verwalters. Branchenüblich sind bei neu gebauten Pflegeheimen 3 € pro qm Mietfläche und Jahr. Bei einer typischen Gesamtmietfläche von etwa 50 qm pro Pflegeappartement würde die Instandhaltungsrücklage also bei rund 150 € p.a. liegen, bei konservativerer Auslegung oder bei Bestandsimmobilien mit höherem Instandhaltungsbedarf auch darüber. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang außerdem die Instandhaltungsklausel im Pachtvertrag, die festlegt, welche Aufwendungen die Eigentümer zu tragen haben und welche der Betreiber. Nachdem es durchaus sehr unterschiedliche Regelungen gibt, kann hier durchaus der Grund für eine überdurchschnittlich hohe oder niedrige Rücklage liegen. Als Eigentümer sollte man bei der Festlegung der Instandhaltungsrücklage noch weitere Aspekte im Auge haben: Das Geld auf dem Rücklagenkonto wird auf der einen Seite praktisch nicht verzinst und der eigene Anteil kann im Falle eines Appartementverkaufs auch nicht mitgenommen werden. Diesen beiden Nachteilen steht jedoch die Möglichkeit gegenüber, dass im Falle der Erhebung einer Sonderumlage unter Umständen nicht alle Eigentümer zahlungswillig oder –fähig sein könnten, was zumindest vorübergehend zu Lasten der anderen Eigentümer gehen kann. In aller Regel kommt es hier zum Glück zu keinen nennenswerten Problemen, aber es kann nie schaden, die grundsätzlichen Vor- und Nachteile der verschiedenen Optionen zu kennen.